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Contabilidad para inversionistas de bienes raíces
Desde un solo condominio hasta un portafolio de alquileres, con los libros llevados propiedad por propiedad.
Por qué los alquileres necesitan sus propios libros
Los ingresos por alquiler se reportan propiedad por propiedad, igual que los gastos: intereses de la hipoteca, seguro, reparaciones, cuotas de la asociación, administración y depreciación. Los edificios residenciales se deprecian en 27.5 años, y la división entre terreno y edificio, y entre reparaciones y mejoras, cambia lo que se deduce este año y lo que se deduce a lo largo de décadas.
El sur de Florida agrega otra capa. Los alquileres de seis meses o menos están sujetos al impuesto sobre ventas de Florida y al impuesto de desarrollo turístico del condado, que deben registrarse y declararse, aunque una plataforma cobre una parte. Los dueños extranjeros además enfrentan la retención FIRPTA al vender.
Como también cotizamos seguros de propiedad, el mismo equipo que ve los números de su alquiler puede revisar su cobertura: vivienda, responsabilidad, inundación y el deducible de huracán, para cada propiedad.
Lo que manejamos
- Reporte de rentas en el Anexo E y tablas de depreciación
- Contabilidad por propiedad
- Impuesto sobre ventas de Florida e impuesto de desarrollo turístico para alquileres a corto plazo
- Formularios 1099-NEC para contratistas y administradores
- Reporte de intercambios 1031 (Formulario 8824) y FIRPTA para vendedores extranjeros
- Formación de entidades para tener propiedades y cotizaciones de seguro de arrendador
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Preguntas que nos hace esta industria
¿Debo tener mi alquiler en una LLC?
Depende de su exposición a responsabilidad, de su prestamista y de su situación fiscal. Una LLC no cambia el impuesto sobre la renta de un solo dueño, pero puede separar la propiedad de su patrimonio personal. Revisamos los pros y contras antes de transferir nada.
Alquilo mi condominio en Airbnb. ¿Debo impuesto sobre ventas?
Los alquileres de seis meses o menos en Florida están sujetos al impuesto estatal sobre ventas y, en Miami-Dade, al impuesto de desarrollo turístico. Algunas plataformas cobran la parte estatal; el dueño sigue siendo responsable de registrarse y de lo que no se cobre.
¿Qué es la depreciación y por qué importa?
La depreciación permite deducir el costo del edificio (no del terreno) a lo largo de 27.5 años en propiedades residenciales. Suele generar una pérdida en papel que reduce el impuesto sobre la renta del alquiler, y se recupera al vender, así que los registros deben llevarse desde el primer año.
¿También pueden manejar mi seguro?
Sí. Nuestros agentes con licencia cotizan coberturas de arrendador y condominio, le explican dónde entra el seguro de inundación, y como ven los números de la propiedad pueden ajustar la cobertura a lo que realmente está en riesgo.
Cuéntenos a qué se dedica
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